Procuração de Estrangeiro para Imóvel no Brasil: Por Que o Cartório Recusa

A procuração de estrangeiro é o documento que permite comprar ou vender um imóvel no Brasil sem que o interessado precise pegar um avião. Na prática, é ela que viabiliza a maior parte dos negócios imobiliários internacionais.

E é também onde eles travam. O cartório não recusa a procuração porque o comprador é estrangeiro. Recusa porque falta uma formalidade que ninguém conferiu antes: o instrumento saiu na forma errada, veio sem legalização, veio sem tradução, ou traz poderes genéricos demais para o ato que se pretende praticar.

O custo disso não é só o retrabalho. É a escritura desmarcada, o vendedor inseguro e, em alguns casos, o negócio que não se sustenta até a documentação ficar pronta. Por isso a procuração se prepara no começo, com um advogado internacionalista conduzindo, e não na véspera.

A procuração precisa ter a mesma forma do ato que autoriza

Essa é a regra que explica quase tudo. A lei brasileira exige que a outorga do mandato siga a mesma forma do ato que o procurador vai praticar. Como a transferência de imóvel acima de trinta salários mínimos só vale por escritura pública, a procuração para esse negócio também precisa ser pública.

Procuração de próprio punho, assinada e reconhecida em firma, não resolve. Não é rigor de cartório, é condição de validade: sem a forma correta, o ato praticado pelo procurador não se sustenta.

Poderes gerais não servem para comprar nem para vender imóvel

Uma procuração redigida em termos gerais confere apenas poderes de administração. Para alienar um bem, dar em hipoteca ou transigir, a lei exige poderes especiais e expressos.

É por isso que o tabelião costuma devolver a procuração que diz apenas que o procurador representa o outorgante em tudo. O que o tabelião procura é a menção específica ao ato, ao imóvel e às condições que o outorgante autoriza. Quanto mais preciso o texto, menos espaço para recusa e menos risco para quem outorgou.

Procuração de Estrangeiro para Imóvel no Brasil

Feita no exterior, a procuração de estrangeiro ainda passa por dois filtros

Depois de lavrada lá fora, ela não chega pronta ao Brasil. Precisa de legalização, que na maioria dos países hoje sai pela apostila de Haia, e de tradução por tradutor público.

A apostila é o que faz a autoridade brasileira reconhecer que aquele notário estrangeiro existe e assinou de verdade. A tradução juramentada permite que o cartório leia e registre o documento aqui. Faltando qualquer um dos dois, o instrumento não produz efeito, por mais correto que seja o conteúdo.

Um detalhe que passa despercebido: a apostila precisa recair sobre o documento certo. Apostilar a cópia quando o cartório vai exigir o original, ou apostilar a tradução em vez do instrumento, faz o processo voltar à estaca zero.

Consulado brasileiro ou notário local?

Existem os dois caminhos, e eles não são intercambiáveis. Qual deles serve depende de quem está outorgando a procuração, da nacionalidade dessa pessoa e do país onde ela se encontra.

Essa escolha muda o custo, o prazo e a lista de documentos que o outorgante precisa apresentar. É uma das primeiras coisas a definir, porque partir pelo caminho errado significa refazer tudo.

Quem vai assinar no Brasil

A procuração nomeia alguém para agir em nome do outorgante, e essa escolha tem peso. O procurador assina a escritura, declara o estado civil do outorgante, recebe ou paga valores conforme o que estiver autorizado.

Vale definir desde o texto se o procurador pode substabelecer, ou seja, passar esses poderes adiante, e em que condições. Procuração silenciosa nesse ponto costura problema para depois.

O que faz o cartório recusar a procuração de estrangeiro

Instrumento particular quando o ato exige escritura pública.
Poderes genéricos, sem menção expressa à compra, à venda ou ao imóvel.
Ausência de apostila, ou apostila colocada sobre o documento errado.
Tradução feita por tradutor comum em vez de tradutor público.
Nome do outorgante grafado de forma diferente do passaporte, do CPF ou da matrícula.
Estado civil do outorgante declarado de modo incompleto, sem a prova correspondente.
Procuração que não diz se o procurador pode substabelecer, quando a operação vai precisar disso.

Nenhum desses itens é difícil de resolver. Todos são caros de descobrir tarde.

Base legal

Código Civil, art. 108: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Código Civil, art. 657: a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado, e não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.
Código Civil, art. 661, §1º: para alienar, hipotecar, transigir ou praticar outros atos que exorbitem da administração ordinária, a procuração depende de poderes especiais e expressos.
Decreto 8.660/2016: promulga no Brasil a Convenção da Apostila de Haia, que substituiu a legalização consular entre os países signatários.
Lei 14.195/2021, arts. 22 e 24: a habilitação do tradutor público tem validade em todo o território nacional.

Perguntas frequentes

A procuração de estrangeiro precisa ser pública?

Para comprar ou vender imóvel, precisa. A lei exige que a procuração siga a mesma forma do ato autorizado, e a transferência de imóvel acima de trinta salários mínimos só vale por escritura pública.

Uma procuração que dá poderes amplos serve?

Não para imóvel. Mandato em termos gerais confere apenas poderes de administração. Para alienar, a lei exige poderes especiais e expressos, com menção clara ao ato e ao bem.

Preciso apostilar e traduzir a procuração feita no exterior?

Os dois. A apostila atesta a autenticidade do documento estrangeiro no Brasil, e a tradução por tradutor público permite que o cartório leia e registre esse documento. Sem um dos dois o instrumento não produz efeito aqui.

A procuração vence?

A lei não fixa um prazo de validade para a procuração pública. Na prática, a exigência de instrumento recente varia de um cartório para outro, e é uma das coisas que se confirma com o cartório do imóvel antes de marcar a escritura.

Fale com a Furlanetto Advocacia

Se você vai comprar ou vender um imóvel no Brasil e uma das partes está no exterior, a procuração pode sair certa da primeira vez. Me conte a sua situação e eu digo qual caminho serve para o seu caso e o que o outorgante precisa levar.